CASA E LOCAZIONE

Immobili destinati ad uso di abitazione

La materia della locazione è sostanzialmente disciplinata dalle norme del codice civile, dalla legge 27.7.1978, n. 392, nonchè dalla legge 9.12.1998 n. 431. In particolare, la legge 431/1998 ha innovato profondamente la materia inerente i contratti di locazione per immobili destinati ad uso di abitazione, individuando differenti tipologie di contratti e prevedendo, a seconda della tipologia contrattuale prescelta, la possibilità di concordare liberamente il canone di locazione, c.d. canale libero, il cui canone di locazione può essere, come detto, liberamente determinato dalle parti, con il limite della durata, che, in tale ipotesi, non può essere inferiore a otto anni (4 + 4), salvo disdetta, alla prima scadenza, nei casi tassativamente previsti dalla legge, ovvero quella di stipulare contratti di locazione c.d. concertati, con il canone di locazione concordato tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari immobiliari e degli inquilini.
L'utilizzo di tale seconda tipologia di contratti, seppur caratterizzata da canoni concordati, prevede, tuttavia, incentivi con riferimento alle imposte erariali, a quelle di registro, nonchè in ordine alla durata del contratto.

Immobili adibiti ad uso diverso


La legge 392/1978 disciplina la locazione di immobili urbani, prevedendo una disciplina differente per la locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione e per quelli adibiti ad uso diverso. In tale ultima ipotesi, è espressamente prevista l'applicabilità della relativa normativa, ivi compresa quella inerente la durata delle locazioni, che non può essere inferiore a sei anni, ove gli immobili siano adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali, ovvero ad attività di interesse turistico, e non inferiore a nove anni qualora l'immobile sia adibito ad attività alberghiere. Per le locazioni di immobili nei quali sono esercitate le attività industriali, commerciali e artigianali, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, mentre, per quanto concerne le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiere, il contratto si rinnova di nove anni in nove anni, ai sensi dell'art. 28 della legge citata.
Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza, tuttavia, è consentito solo nelle ipotesi tassativamente indicate nell'art. 29 della richiamata normativa; in tale ultima ipotesi, nella comunicazione di disdetta deve essere specificamente indicato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati, sul quale la disdetta è fondata, posto che, ove il locatore non adempia dette prescrizioni, il contratto si intende, comunque, rinnovato. Alla cessazione del rapporto di locazione, relativo agli immobili ad uso diverso -ove la risoluzione non sia dovuta all'inadempimento, ovvero a disdetta o a recesso del conduttore o a una delle procedure concorsuali di cui al Regio decreto 16.3.1942, n. 267, c.d. legge fallimentare- il conduttore ha diritto alla corresponsione della indennità di avviamento, pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto nelle ipotesi di attività industriali, commerciali e artigianali, e pari a 21 mensilità nell'ipotesi di attività alberghiere.
Il conduttore ha, altresì, diritto ad un'ulteriore indennità, qualora l'immobile sia, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quelle già esercitate dal conduttore uscente.
Si precisa che il conduttore non ha diritto all'indennità di avviamento nell'ipotesi di cessazione di rapporti di locazione utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonchè destinati all'esercizio di attività professionali.
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Procedimento per convalida di sfratto


Gli artt. 657 e ss. del Codice di procedura civile disciplinano il procedimento per la convalida di sfratto, a tal fine prevedendo tre differenti ipotesi:
- Licenza per finita locazione: può essere intimata prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, per impedire la rinnovazione tacita del contratto di locazione;
- Sfratto, con contestuale citazione per la convalida: è intimato dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita rinnovazione del contratto stesso;
- Sfratto per morosità: può essere intimato dal locatore in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, il quale può, altresì, chiedere, nello stesso atto, l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Con precipuo riferimento alla locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, occorre precisare che, ai sensi dell'art. 5 della Legge 392/1978, il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione.
Al riguardo, tuttavia, l'art. 55 della richiamata normativa, prevede un'eccezione a tale disciplina, stabilendo che la morosità del conduttore può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, se il conduttore, alla prima udienza, versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, oltre gli interessi maturati e le spese processuali liquidate dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare a quest'ultimo un termine, c.d. termine di grazia, comunque non superiore a novanta giorni, per sanare le morosità pregresse e pagare le spese processuali. Tale termine può essere prorogato sino a centoventi giorni, qualora l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, sia conseguenza delle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e siano dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate difficoltà economiche. In tali ipotesi, il pagamento, nei termini fissati dal giudice, esclude la risoluzione del contratto di locazione.
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